Construtora que atrasar entrega de imóvel do ‘Minha casa, minha vida’ terá que pagar aluguel, decide STJ

13/09/2019 às 10:38.
Entrega das chaves: construtora que atrasar entrega de imóvel do "Minha casa, minha vida" terá que pagar aluguel ao comprador
Entrega das chaves: construtora que atrasar entrega de imóvel do “Minha casa, minha vida” terá que pagar aluguel ao comprador Foto: Arquivo

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a favor de quatro teses para contratos de compra e venda de imóveis residenciais pelo programa “Minha casa, minha vida” pelas faixas 1,5, 2 e 3. Uma delas determina que a construtora é obrigada a indenizar o comprador de um imóvel construído pelo programa habitacional em caso de atraso na entrega das chaves. Essa indenização deve ser feita na forma de pagamento de aluguel.

As decisões consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, tem validade para todo o território nacional. Segundo o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes que tramitavam nos tribunais de todo o país agora poderão ser decididas com base nas decisões da Corte.

O STJ decidiu que os contratos deverão estabelecer de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, não sendo possível vincular a entrega à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Para o ministro Bellizze, de nada adiantaria a estipulação de prazo certo e expresso “se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa”.

No caso de descumprir o prazo de entrega do imóvel (contando inclusive com o período de tolerância), a construtora precisa pagar aluguel mensal ao comprador até que as chaves sejam entregues, pois o STJ entendeu que o atraso caracteriza “injusta privação do uso do bem”, sendo gerado um prejuízo que precisa ser recompensado.

De acordo com o relator, o fato de o imóvel não entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa “Minha casa, minha vida” não afasta a presunção de prejuízo, pois, conforme a jurisprudência do STJ, a condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da demonstração da finalidade negocial da transação:

“No caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo”.

Também ficou decidido que será considerada ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

Além disso, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, não poderá mais ser cobrada correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil. A correção deverá ser feita pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

“Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de tolerância”, concluiu o ministro.

Via: Jornal Extra